Inversion Inmobiliaria en San Diego
Todo lo que necesita saber para invertir en bienes raices en San Diego desde Mexico.
Por Que Invertir en San Diego
Proximidad a Mexico
San Diego colinda con Tijuana; el tiempo real depende de la espera en la garita, así que planee las visitas a su propiedad con eso en mente. Vea San Ysidro y Otay Mesa.
Mercado de Alquiler Fuerte
Las bases militares, las universidades (UCSD, SDSU) y los empleadores de la región generan demanda de alquiler. Verifique la renta y la ocupación de propiedades comparables en la zona exacta antes de comprar.
Precios: mírelos por zona
Los precios suben y bajan con el ciclo (cayeron con fuerza entre 2006 y 2011), y cada código postal se mueve distinto. Revise las cifras mensuales que publica la asociación de REALTORS® en el mercado por código postal.
Proteccion Legal
El sistema legal estadounidense protege los derechos de propiedad de todos los propietarios, independientemente de su ciudadania o estatus migratorio.
Cómo calcular el rendimiento de una propiedad
El rendimiento depende de la propiedad concreta: precio, renta real del mercado, impuestos, cuota de HOA, seguro, mantenimiento y periodos sin inquilino. Por eso no publicamos un rendimiento "típico" por zona. Para comparar propiedades, calcule la tasa de capitalización (cap rate) con números de la propiedad que está evaluando:
Ingreso neto anual = renta anual − impuesto predial − HOA − seguro − mantenimiento − administración − estimación de meses vacíos.
Cap rate = ingreso neto anual ÷ precio de compra.
Pida al agente las rentas de propiedades comparables y las cuotas reales de HOA y Mello-Roos antes de ofertar.
Precios y ventas por código postal, publicados por la asociación de REALTORS® de San Diego: mercado inmobiliario del sur del condado.
Impuestos y Consideraciones Fiscales
FIRPTA (15% Retencion)
Al vender, el comprador por lo general retiene el 15% del precio de venta para el IRS (hay excepciones y se puede pedir una retención menor con el Formulario 8288-B; California tiene su propia retención). Lo retenido se acredita contra el impuesto que realmente deba. No aplica al momento de la compra.
Impuesto a la Propiedad (Property Tax)
La base es el 1% del valor fiscal (que parte del precio de compra), más cargos aprobados por los votantes y, en algunas zonas, Mello-Roos; el total varía por propiedad. Detalle en impuestos y costos.
Intercambio 1031 (1031 Exchange)
Permite diferir el impuesto sobre ganancias de capital al reinvertir en otra propiedad de inversion dentro de plazos especificos. Un vendedor extranjero puede usarlo, pero la retención de FIRPTA aplica igual salvo que el IRS autorice reducirla; consulte a un contador antes de vender.
Administracion de Propiedades desde Mexico
No necesita estar en San Diego para administrar su propiedad. Un administrador de propiedades profesional se encarga de:
- Busqueda y seleccion de inquilinos (verificacion de credito y antecedentes)
- Cobro de rentas y depositos mensuales a su cuenta
- Mantenimiento y reparaciones de la propiedad
- Cumplimiento con leyes de arrendamiento de California
- Reportes financieros mensuales y anuales para impuestos
Pida por escrito la tarifa mensual, el cargo por colocar inquilino y lo que cubre cada uno; varían entre administradores. Muchos administradores en San Diego hablan español y tienen experiencia con propietarios que viven en México.
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