Impuestos y costos de ser propietario en San Diego

En California, la Proposición 13 limita el impuesto general sobre la propiedad al 1% del valor fiscal (assessed value). Cuando usted compra, el valor fiscal se fija con base en el precio de compra. Mientras siga siendo el dueño, ese valor sólo puede aumentar hasta un 2% al año (o menos, si la inflación es menor), salvo que haga construcciones nuevas.

Al 1% general se suman otros cargos: los aprobados por los votantes —por ejemplo, bonos para escuelas o servicios locales— y cargos especiales como el Mello-Roos. Por eso dos casas con el mismo valor fiscal pueden pagar montos distintos, y el total casi siempre supera el 1%. El recibo más reciente de la propiedad es la mejor referencia de lo que pagará.

El año fiscal va del 1 de julio al 30 de junio y el recibo anual se paga en dos partes: la primera vence el 1 de noviembre y se considera atrasada después del 10 de diciembre; la segunda vence el 1 de febrero y se considera atrasada después del 10 de abril. Los pagos atrasados generan recargos.

Si la casa será su residencia principal, puede solicitar la exención para propietarios (Homeowners’ Exemption), que reduce el valor fiscal en $7,000. No aplica a segundas casas ni a propiedades que renta.

En muchas comunidades construidas en las últimas décadas —en el sur del condado, por ejemplo, en buena parte del este de Chula Vista— se crearon distritos Mello-Roos (Community Facilities Districts) para financiar calles, escuelas, parques y otros servicios. El cargo aparece en el mismo recibo del impuesto predial, no se calcula sobre el valor de la propiedad y puede durar muchos años. El vendedor debe informarlo, pero revise usted mismo el monto en el recibo y pregunte hasta cuándo se cobrará.

Después de la compra, la oficina del Asesor del Condado revalúa la propiedad con el nuevo valor y se emiten uno o más recibos suplementarios por la diferencia entre el valor nuevo y el anterior, en proporción a los meses que restan del año fiscal. Llegan por separado, a menudo meses después del cierre, y en muchos casos no los paga la cuenta de impuestos del prestamista, así que esté pendiente. Si el valor nuevo es menor que el anterior, puede recibir un reembolso.

Quién paga cada concepto se negocia en el contrato y hay costumbres locales; su agente y su oficial de escrow le dirán cuál es la práctica en el condado de San Diego. Revise el estimado de costos al abrir el escrow y compárelo con el estado de cierre final.

Si la propiedad pertenece a una asociación de propietarios (HOA) —casi todos los condominios y muchas casas en comunidades planificadas—, pagará una cuota mensual que cubre las áreas comunes, el mantenimiento, un fondo de reserva y, en los condominios, normalmente el seguro del edificio. El vendedor debe entregarle los documentos de la asociación; antes de que termine su periodo de contingencias revise:

• el presupuesto y el estudio de reservas;
• las cuotas extraordinarias aprobadas o en discusión;
• las actas de las juntas recientes;
• las reglas sobre rentas, sobre todo si piensa rentar por temporadas cortas;
• cualquier litigio en el que participe la asociación.

• Seguro de la vivienda. El prestamista lo exige; aunque compre de contado, es muy recomendable. En un condominio se contrata una póliza para el interior de la unidad, porque la HOA asegura la estructura.
• Terremoto. La póliza normal no cubre terremotos. Se contrata aparte, por ejemplo con la California Earthquake Authority (CEA) a través de aseguradoras participantes.
• Inundación. Tampoco está incluida. En las zonas de riesgo que marca FEMA, el prestamista la exige.
• Disponibilidad. En California algunas aseguradoras han limitado las pólizas nuevas en ciertas zonas. Pida cotizaciones al inicio del proceso. Si no consigue cobertura contra incendio, existe el California FAIR Plan como opción de último recurso.

La renta causa impuestos en EE.UU., tanto federales como de California. Para un propietario extranjero hay reglas de retención sobre las rentas y, como alternativa, la posibilidad de declarar el ingreso neto —restando gastos y depreciación— mediante una declaración anual. Un CPA le dirá cuál le conviene y qué formularios debe entregar a su administrador o inquilino. Para declarar en EE.UU. necesitará un ITIN si no tiene SSN.

Como residente fiscal en México, también debe declarar allá esos ingresos. El tratado entre México y EE.UU. para evitar la doble tributación permite, en general, acreditar el impuesto pagado en EE.UU.; confírmelo con un contador en México.

Si para efectos fiscales de EE.UU. usted es una persona extranjera, la ley FIRPTA obliga al comprador de su propiedad a retener el 15% del precio de venta y enviarlo al IRS; en la práctica, lo hace el escrow. Esa retención no es el impuesto final: es un pago anticipado a cuenta del impuesto sobre su ganancia. Usted presenta una declaración en EE.UU. y, si se retuvo más de lo que debe, el IRS le devuelve la diferencia.

Hay excepciones y montos reducidos en ciertos casos —por ejemplo, cuando el comprador usará la propiedad como vivienda y el precio no rebasa ciertos límites—, y antes del cierre se puede solicitar al IRS un certificado para retener menos (Formulario 8288-B). California tiene, además, su propia retención estatal en muchas ventas. Planee la venta con su contador con meses de anticipación.

Los bienes en EE.UU. de una persona que no reside allí pueden pagar el impuesto federal sobre herencias, con una exención mucho menor que la de los residentes. La forma en que titule la propiedad influye en ese resultado; trátelo con su asesor antes de comprar, no después. Lo comentamos también en Cómo comprar viviendo en México.