Preguntas frecuentes: comprar en San Diego siendo mexicano

El ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) es un numero fiscal emitido por el IRS para personas que no califican para un SSN. No es requisito para comprar de contado, pero lo necesitará para declarar impuestos en EE.UU. (rentas, venta) y lo piden los préstamos ITIN.

Como obtenerlo: Complete el formulario W-7 del IRS y envie su declaracion de impuestos federal junto con documentos de identidad (pasaporte mexicano vigente). El trámite toma varias semanas (el IRS publica el plazo vigente). Tambien puede tramitarlo a traves de un Agente Aceptante Certificado (CAA) en Mexico o EE.UU.

Existen varias opciones de financiamiento para compradores mexicanos:

• Prestamos ITIN: Bancos y prestamistas especializados ofrecen hipotecas usando su ITIN en lugar de SSN, para personas con ingresos y declaraciones de impuestos en EE.UU. Suelen pedir un enganche mayor que un préstamo convencional.
• Préstamos para extranjeros (foreign national): Para quien vive y trabaja en México; el prestamista revisa ingresos y crédito del país de origen.
• Prestamos DSCR: Basados en el ingreso de renta de la propiedad, no en su ingreso personal. Ideal para propiedades de inversion.
• Prestamos convencionales: Si tiene SSN o estatus de residente, puede calificar para préstamos convencionales.
• Compra en efectivo: No requiere financiamiento. Proceso mas rapido que con préstamo, porque no hay avalúo ni aprobación del prestamista.

Prepare los siguientes documentos antes de iniciar su busqueda:

• Pasaporte mexicano vigente
• ITIN o SSN, si financia con un préstamo que lo pida (no se necesita para comprar de contado)
• Comprobante de fondos (estados de cuenta bancarios de los ultimos 2-3 meses)
• Carta de preaprobacion hipotecaria (si aplica)
• Declaraciones de impuestos (2 anos en EE.UU. o Mexico)
• Comprobante de domicilio
• Visa vigente (si tiene)

La ley FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) aplica cuando un extranjero vende propiedad en EE.UU. El comprador de su propiedad debe retener el 15% del precio de venta y enviarlo al IRS.

Importante: Este impuesto aplica al momento de la venta, no de la compra. Lo retenido se acredita contra el impuesto que realmente deba; si lo retenido es mayor, recupera la diferencia presentando una declaracion de impuestos ante el IRS.

Consulte con un contador fiscal (CPA) especializado en transacciones inmobiliarias internacionales para optimizar su situacion fiscal.

1. Obtenga preaprobacion hipotecaria o comprobante de fondos
2. Busque propiedades con un agente inmobiliario licenciado en California
3. Haga una oferta de compra (purchase offer) — su agente negocia en su nombre
4. Abra un escrow (fideicomiso) una vez aceptada la oferta
5. Complete la inspeccion de la propiedad (home inspection)
6. El prestamista ordena el avaluo (appraisal)
7. Revise y firme los documentos de cierre
8. Transferencia de fondos al escrow
9. Cierre de la transaccion y entrega de llaves

El plazo de cierre se fija en el contrato; con financiamiento suele ser más largo que en una compra de contado.

Los costos de cierre dependen del precio, del tipo de préstamo y de lo negociado. Pida al escrow un estimado por escrito. Incluyen:

• Seguro de titulo: Protege contra problemas legales con la propiedad
• Avaluo: Evaluacion profesional del valor de mercado (la pide el prestamista)
• Inspeccion: Revision completa de la propiedad, contratada por usted
• Honorarios del escrow: Administracion del fideicomiso de cierre
• Seguro de propietario: Cobertura contra danos y responsabilidad
• Impuesto de transferencia: Varia por condado (en San Diego: $1.10 por cada $1,000 del precio)