Guia Completa: Como Comprar Casa en San Diego desde Mexico
Todo lo que necesita saber para comprar propiedad en San Diego, California — desde la obtencion del ITIN hasta el cierre.
Obtenga su ITIN (Numero de Identificacion de Contribuyente)
El ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) es un numero fiscal emitido por el IRS para personas que no califican para un SSN. Es necesario para comprar propiedad, obtener financiamiento y pagar impuestos en EE.UU.
Como obtenerlo: Complete el formulario W-7 del IRS y envie su declaracion de impuestos federal junto con documentos de identidad (pasaporte mexicano vigente). El proceso toma entre 7 y 11 semanas. Tambien puede tramitarlo a traves de un Agente Aceptante Certificado (CAA) en Mexico o EE.UU.
Opciones de Financiamiento
Existen varias opciones de financiamiento para compradores mexicanos:
- Prestamos ITIN: Bancos y prestamistas especializados ofrecen hipotecas usando su ITIN en lugar de SSN. Generalmente requieren 20-30% de enganche.
- Prestamos DSCR: Basados en el ingreso de renta de la propiedad, no en su ingreso personal. Ideal para propiedades de inversion.
- Prestamos convencionales: Si tiene SSN o estatus de residente, puede acceder a tasas y terminos convencionales con tan solo 5-20% de enganche.
- Compra en efectivo: No requiere financiamiento. Proceso mas rapido (2-3 semanas vs 30-45 dias con prestamo).
Documentos Necesarios
Prepare los siguientes documentos antes de iniciar su busqueda:
- Pasaporte mexicano vigente
- ITIN o SSN
- Comprobante de fondos (estados de cuenta bancarios de los ultimos 2-3 meses)
- Carta de preaprobacion hipotecaria (si aplica)
- Declaraciones de impuestos (2 anos en EE.UU. o Mexico)
- Comprobante de domicilio
- Visa vigente (si tiene)
FIRPTA — Impuesto para Inversionistas Extranjeros
La ley FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) aplica cuando un extranjero vende propiedad en EE.UU. El comprador de su propiedad debe retener el 15% del precio de venta y enviarlo al IRS.
Importante: Este impuesto aplica al momento de la venta, no de la compra. Si vende con perdida o su ganancia es menor al 15%, puede solicitar un reembolso parcial o total presentando una declaracion de impuestos ante el IRS.
Consulte con un contador fiscal (CPA) especializado en transacciones inmobiliarias internacionales para optimizar su situacion fiscal.
Proceso de Compra Paso a Paso
- Obtenga preaprobacion hipotecaria o comprobante de fondos
- Busque propiedades con un agente inmobiliario licenciado en California
- Haga una oferta de compra (purchase offer) — su agente negocia en su nombre
- Abra un escrow (fideicomiso) una vez aceptada la oferta
- Complete la inspeccion de la propiedad (home inspection)
- El prestamista ordena el avaluo (appraisal)
- Revise y firme los documentos de cierre
- Transferencia de fondos al escrow
- Cierre de la transaccion y entrega de llaves
El proceso completo generalmente toma entre 30 y 45 dias con financiamiento, o 14 a 21 dias en compras de contado.
Costos de Cierre
Los costos de cierre en California generalmente representan entre 2% y 5% del precio de compra. Incluyen:
- Seguro de titulo: Protege contra problemas legales con la propiedad
- Avaluo: Evaluacion profesional del valor de mercado ($400-$700)
- Inspeccion: Revision completa de la propiedad ($350-$600)
- Honorarios del escrow: Administracion del fideicomiso de cierre
- Seguro de propietario: Cobertura contra danos y responsabilidad
- Impuesto de transferencia: Varia por condado (en San Diego: $1.10 por cada $1,000 del precio)
Preguntas Frecuentes
Puedo comprar casa en Estados Unidos siendo mexicano?
Necesito visa para comprar casa en San Diego?
Cuanto necesito de enganche para comprar en San Diego?
Que es FIRPTA y como me afecta?
Puedo obtener un prestamo hipotecario sin SSN?
Cuales son los costos de cierre aproximados?
Listo para Comenzar?
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