Financiamiento: de contado, préstamo para extranjeros o préstamo ITIN

Es la forma más sencilla. Sin préstamo no hay avalúo obligatorio ni contingencia de financiamiento, y el cierre puede ser más rápido, lo que suele hacer su oferta más atractiva para el vendedor. Aun así, conviene mantener la contingencia de inspección y, si el precio le genera dudas, pagar un avalúo por su cuenta.

Lo que sí le pedirán es comprobar de dónde viene el dinero: estados de cuenta y, en su caso, documentos de la venta de otro bien o de la herencia o ahorro que lo originó. Planee con tiempo las transferencias desde México y el cambio de pesos a dólares.

Algunos bancos y prestamistas especializados ofrecen préstamos a personas que no residen en EE.UU. y no tienen número de Seguro Social. Califican su ingreso con documentos de su país y suelen pedir un enganche mayor que el de un préstamo convencional y reservas, es decir, dinero que debe conservar después del cierre. Muchos se ofrecen para segunda casa o para inversión, no para residencia principal.

Documentos que suelen pedir:

• pasaporte vigente y, en algunos casos, visa o tarjeta de cruce;
• comprobantes de ingresos: declaraciones anuales ante el SAT, constancias de sueldo o, si es empresario, estados financieros;
• estados de cuenta bancarios de varios meses;
• carta de referencia de su banco o reporte de crédito de México;
• comprobante de domicilio;
• comprobante del enganche y de las reservas, a veces en una cuenta en EE.UU.;
• traducción al inglés de los documentos que el prestamista indique.

El ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) es un número que da el IRS a quien debe declarar impuestos en EE.UU. y no puede obtener un número de Seguro Social. No autoriza a trabajar ni cambia la situación migratoria: es sólo un número fiscal. Los préstamos ITIN están pensados para personas que viven y generan ingresos en EE.UU. y los declaran con ese número.

Suelen pedir la carta del IRS con su ITIN, declaraciones de impuestos de EE.UU. de los últimos años, comprobantes de ingresos, estados de cuenta e historial de crédito o de pagos. Si usted vive en México y no tiene ingresos ni declaraciones en EE.UU., un préstamo ITIN normalmente no es el camino; uno para extranjeros suele ajustarse mejor.

• Si tiene residencia o vive y trabaja legalmente en EE.UU. con número de Seguro Social, podría calificar para un préstamo convencional, que normalmente pide menos enganche. Un asesor hipotecario le dirá qué programas aplican a su estatus.
• Si compra para rentar, algunos prestamistas califican el préstamo según la renta que genera la propiedad en lugar de sus ingresos personales (préstamos DSCR). No sirven para una casa que usted vaya a ocupar.
• Si financia con recursos en México —por ejemplo, un crédito con garantía de un inmueble allá—, para la compra en San Diego cuenta como pago de contado, y el escrow le pedirá documentar el origen de esos fondos.

Si sus ingresos son en pesos y su préstamo es en dólares, cada variación del tipo de cambio cambia lo que le cuesta el pago mensual. Antes de comprometerse, calcule el pago con un tipo de cambio menos favorable que el de hoy y mantenga un colchón en dólares para varios meses de pagos, impuestos, seguro y cuotas de HOA.

1. Hable con dos o tres prestamistas antes de buscar casa y pida por escrito un estimado de costos.
2. Reúna y traduzca sus documentos con tiempo; es lo que más retrasa estos préstamos.
3. Obtenga una carta de preaprobación y preséntela con su oferta.
4. No mueva grandes cantidades de dinero entre cuentas sin dejar rastro documentado mientras el préstamo está en trámite.
5. Desconfíe de quien le prometa un préstamo sin documentos, le pida pagos por adelantado para “garantizarlo” o le pida transferir dinero a una cuenta personal.

Para el resto del proceso —oferta, escrow, firmas y envío de fondos— vea Cómo comprar viviendo en México.