Guía práctica
Cómo comprar casa en San Diego viviendo en México
El proceso de compra es el mismo para cualquier comprador en California. Lo que cambia cuando usted vive en México es la logística: cómo envía el dinero, cómo firma si no está en San Diego y qué documentos le van a pedir. Esta guía describe el proceso general; los plazos y condiciones de cada compra los fija su contrato.
El proceso, paso a paso
Elija un agente con licencia en California
Verifique la licencia en el Departamento de Bienes Raíces de California (DRE), que tiene un buscador público. Su agente le ayuda a definir zonas, revisa propiedades con usted —en persona o por video—, prepara la oferta y coordina a las demás partes.
Antes de recorrer propiedades, normalmente se firma un acuerdo de representación del comprador (buyer representation agreement) que establece qué servicios recibirá y cómo se le pagará al agente. Léalo con calma y pregunte lo que no esté claro.
Prepare el comprobante de fondos o la preaprobación
Una oferta seria va acompañada de un comprobante de fondos —un estado de cuenta reciente— o de una carta de preaprobación de un prestamista. Si el dinero está en México, pregunte desde ahora a su banco cómo hará las transferencias internacionales, qué límites tiene y cuánto tardan.
La oferta
En California la oferta se presenta por escrito, normalmente en el contrato de compraventa de la asociación de REALTORS® de California. Incluye el precio, el depósito de garantía (earnest money deposit), la fecha de cierre y las contingencias: condiciones que le permiten cancelar dentro de ciertos plazos, por ejemplo si la inspección revela problemas, si el avalúo sale bajo o si no obtiene el préstamo. El vendedor puede aceptar, rechazar o contraofertar.
Se abre el escrow
Con la oferta aceptada se abre el escrow: un tercero neutral que guarda el dinero y los documentos de ambas partes y sólo los entrega cuando se cumple lo pactado. Usted envía el depósito de garantía al escrow dentro del plazo que fija el contrato, normalmente pocos días después de la aceptación. En el sur de California es común que el escrow lo lleve una compañía de escrow independiente o el departamento de escrow de una compañía de títulos.
Título y seguro de título
La compañía de títulos revisa el historial de la propiedad y emite un informe preliminar (preliminary report) con los gravámenes, servidumbres, restricciones (CC&Rs) e impuestos pendientes. Revíselo con su agente: ahí aparecen, por ejemplo, los impuestos especiales o una hipoteca que el vendedor deberá liquidar al cierre.
Al cerrar se emite una póliza de seguro de título que protege al dueño contra ciertos defectos del título anteriores a la compra. Si financia, el prestamista exige además su propia póliza.
Divulgaciones, inspecciones y avalúo
El vendedor debe entregarle por escrito información sobre el estado de la propiedad y sobre los riesgos naturales de la zona. Durante el periodo de contingencias usted contrata las inspecciones: la general, la de termitas y otras plagas de la madera —muy común en California— y las que la casa requiera (drenaje, techo, chimenea, alberca). Si es un condominio o tiene HOA, también revisa los documentos de la asociación.
Si financia, el prestamista ordena un avalúo; si paga de contado, el avalúo es opcional. Si encuentra problemas puede negociar reparaciones o un crédito, o cancelar dentro del plazo de la contingencia.
Envío de fondos
Antes del cierre usted transfiere el resto del dinero a la cuenta del escrow. Hágalo con anticipación: una transferencia internacional puede tardar más de lo esperado y el escrow necesita los fondos acreditados antes de cerrar. El cambio de pesos a dólares puede hacerlo su banco o una casa de cambio, con costos distintos; compárelos. La compañía de escrow o de títulos puede pedirle documentos sobre el origen del dinero.
Cuidado con el fraude por transferencia. Nunca cambie las instrucciones de pago porque lo diga un correo electrónico. Antes de enviar dinero, confirme las instrucciones por teléfono con su oficial de escrow, a un número que usted ya tenga de antes. Los defraudadores imitan los correos de agentes y compañías de escrow.Firmas y notarización a distancia
Muchos documentos se firman de forma electrónica, pero algunos deben firmarse ante notario; por ejemplo, la escritura de fideicomiso que garantiza el préstamo (deed of trust) si usted financia. Tome en cuenta que en EE.UU. el notary public sólo certifica la identidad de quien firma: no es abogado ni revisa el contenido, a diferencia del notario público en México.
Si no estará en San Diego para firmar, las opciones más comunes son:
- firmar ante un notario durante un viaje a EE.UU.;
- acudir, con cita, a los servicios notariales de la embajada o de un consulado de EE.UU. en México;
- la notarización remota en línea, sólo si su compañía de escrow y, en su caso, su prestamista la aceptan.
Si piensa firmar por medio de un apoderado, consúltelo antes con la compañía de títulos: suelen exigir formatos específicos, y un poder otorgado en México puede necesitar apostilla y traducción.
Cierre y registro
La compra se cierra cuando la escritura se registra en el Registro del Condado de San Diego (County Recorder). La entrega de llaves ocurre ese día o en la fecha que acordaron. Guarde su estado de cierre (closing statement) y su póliza de título: los necesitará para impuestos y para una venta futura.
Quién hace qué
| Su agente (buyer’s agent) | Le representa: busca propiedades, analiza precios, redacta y negocia la oferta y coordina los plazos. |
|---|---|
| Agente del vendedor | Representa al vendedor. Su obligación es con su cliente, no con usted. |
| Escrow | Tercero neutral: recibe el dinero y los documentos, prepara el estado de cierre y desembolsa cuando se cumplen las condiciones. |
| Compañía de títulos | Investiga el historial de la propiedad, emite el informe preliminar y la póliza de seguro de título, y gestiona el registro de la escritura. |
| Inspectores | Revisan el estado físico de la propiedad y entregan informes por escrito. |
| Prestamista y valuador | Sólo si financia: aprueban el crédito y el valor de la propiedad. |
| Notario (notary public) | Verifica su identidad en las firmas que lo requieren. En EE.UU. no es abogado. |
| Contador y abogado | Le asesoran sobre impuestos y sobre cómo titular la propiedad, idealmente con experiencia en México y EE.UU. |
Cómo titular la propiedad
Puede comprar a su nombre, junto con su cónyuge u otras personas, o mediante un fideicomiso o una empresa (por ejemplo, una LLC). Cada forma tiene consecuencias distintas en impuestos, en la herencia y en cómo se vende después; para una persona que no reside en EE.UU., la forma de titular influye, entre otras cosas, en el impuesto federal sobre herencias. Decídalo antes de firmar, con un abogado o contador que conozca casos de México y EE.UU.
Si compra a nombre de una empresa o fideicomiso y sin préstamo, es posible que le pidan información sobre las personas dueñas o beneficiarias por reglas federales de reporte cuyo alcance y vigencia han cambiado. Pregunte a la compañía de título o escrow qué aplica a su compra en la fecha de cierre.
Después del cierre
- Asegúrese de que el condado tenga su dirección postal correcta para recibir los recibos del impuesto predial, y espere un recibo suplementario por el cambio de dueño. Lo explicamos en Impuestos y costos.
- Mantenga vigente el seguro de la vivienda; si tiene préstamo, es obligatorio.
- Si va a rentar, considere un administrador de propiedades y pregunte a un contador qué debe declarar en EE.UU. y en México.
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